2015年3月3日 星期二

聶雲:當美國包租公比台灣有保障

從小在美國長大、同時投資過台灣和美國房地產的藝人聶雲表示,比起台灣,在美國投資房地產輕鬆許多,也因為法令規定嚴謹,對跨國投資人來說,不必太擔心受騙上當。



台灣和大陸的房市正處於過熱的疑慮之中,反觀美國房地產市場,卻已見逐步打底跡象,相對具有投資吸引力。想在遙遠的地球另一端投資房地產,如果語言不通再加上人生地不熟,看似困難重重,但仔細研究美國房地產市場的遊戲規則後,會發現其實沒有想像中的困難。

已經在台灣當越洋包租公有十多年經驗的藝人聶雲,因為從小在美國洛杉磯長大,對當地的地理環境相當熟悉,早在二十四歲時,就以貸款在洛杉磯買下了人生第一棟 房子。到台灣發展後,向來熱中房地產投資的他,在台灣投資都是以轉手買賣為主,十年來大約買賣過六、七棟房產,保守估計獲利約二成,超過千萬元。

資訊透明 美國租金報酬平均七%

「最大的利多就是谷底,最大的利空就是過高。」聶雲坦言,他操作房地產並沒有太多的大道理,只要趁大環境不好時危機入市就對了。當初洛杉磯的房子就是如此,如今市價已從台幣一千萬元漲到一千五百萬元,出租的租金,每個月也都有台幣六萬元左右的穩定收入,換算下來,租金報酬率高達七%。而近一年來,他則開始積極在洛杉磯尋找下一個投資標的。

同時熟悉美國、台灣房地產市場,聶雲比較兩地認為,美國房地產市場比較成熟,政府在制定相關政策時,也明確「不鼓勵」房地產投機炒作,這一點,從近幾年來,美國不斷降息刺激經濟,房貸的利率卻仍維持在五%左右的高位就可了解。

再者,美國走的是實價課稅的制度,價格資訊透明,大幅降低投資客炒房的空間。也正因為如此,少了被哄抬過高的買賣價格,美國的租金報酬率相對吸引人,平均都有六%至七%左右的水準,有些區域甚至可達一○%,幾乎是台灣的二至三倍。
然而,美國幅員廣闊,每一州、區的房地產差異極大,該怎麼確保自己買到的是合理價位呢?聶雲詳細指出,在美國,每一區的房地產在興建前,政府對於該區內建 物的房型規格和每一戶的坪數大小,都會事先統一訂定,如此一來,這個區域的物件都長得一樣,價格就會很清楚地被訂定出來,落差不會太大。「但是,在台灣比 較困難的是,你不可能拿帝寶四房的產品和隔壁大樓四房的產品來做比較,雖然它們同樣都在大安區。」

法規嚴謹 越洋包租公相對有保障

另一方面,美國的房地產買賣交易制度也相當系統化,儘管每一州的法令會有些微不同,但相同的是,資訊都非常公開透明。當賣方委託仲介將物件放到網路上時,所有跨品牌、跨區域的仲介都可以看到這個物件,也都可以自行帶有興趣的買方去看屋。而該物件過去的歷史成交價、同一區域內同樣房型的最高價和最低價等,買方全都可以在網路上事先查詢到,這一點就和台灣的仲介制度非常不同。

更不同的是,美國的房仲業務員必須考取執照才能執業,只要繳交年費加入公會,並掛在仲介公司底下,就可以向政府申請一組密碼,替買方查詢到房屋更多的細節,例如重大維修紀錄、買賣歷史等。

而仲介帶客戶看屋的制度則更特別。聶雲指出,賣方的仲介會先向政府申請一個有密碼鎖的小盒子,然後把這棟房子的鑰匙鎖進小盒子,放在房子外觀的某處,而每一位仲介都可以查詢到密碼,如果要帶客戶看房子,就直接去找小盒子輸入密碼即可拿到鑰匙。

費用方面,值得注意的是,仲介的佣金,每一州也不大相同,大部分的區域是由賣方全出,約五%至八%,買方則不須支付。

外國人的房貸成數大約只能貸到五成,地價稅稅率約在一.二五%至二%之間。

除了網路上資訊公開透明,聶雲也以自身經驗分享了另一個小訣竅,「用Google Map一拉,你就可以站在那棟房子門口了!」去年他在網路上看洛杉磯某個海灘區的房子,該區平均成交價在一百五十萬美元左右,但他卻發現區域內有兩條街的物件,成交價只要七十萬美元,「我覺得很奇怪,就上了Google Map查詢,才發現那兩條街就正對著機場起飛的跑道,難怪價格差一半。」

如果買進之後想作為出租之用,輕鬆當個越洋包租公,當地的出租管理公司制度也相當成熟,通常買方委託管理公司找到房客後,須付一個月的租金費用給管理公司, 往後每個月的管理費用約收取租金的五%至八%,視物件、區域而定。每個月的房租會由房客付給管理公司的信託帳戶,再由管理公司扣除管理費、房子本身的開銷等各項費用後再匯給房東。

若不諳英文,聶雲也建議,可先找美國當地較大的仲介品牌,如Remax或二十一世紀,通常可找到華人的仲介服務,也因為法令的規定嚴謹、制度成熟,消費者在美國買賣房子則相對有保障。

文章來源:今周刊

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