2015年3月9日 星期一

到美國當包租公 正是時候

美國房地產市場近來總算有了一些好消息,房價回溫不無機會,在此之際,到美國置產當包租公,一方面能穩定賺到每年五%以上的收益率,另一方面也有賺得房價上漲利潤的機會。

「新年快樂!」去年年底,楊媽媽接到一通來自美國的越洋電話。對方是楊媽媽在美國舊金山委託辦理房屋出租管理的華人仲介業者,他說,「真的是恭喜發財,我們認為,您的房子可以調高租金了。」

已經退休五年的楊媽媽,是在2009年秋天成為「美國包租婆」。當時,她才因為2008年的連動債崩盤損失了上百萬元退休金,在暑期赴美探親之餘,看上一戶位於舊金山某社區內的小公寓,「賣價才一百萬元台幣,比台灣的房子便宜太多了,而且,總比把退休金丟到看不到的投資標的來得安全一些。」

兩年半的時間過去了,楊媽媽說,這是她最成功的「退休理財規畫」。



市場回溫 美國房市今年可望走出新局

她說,交屋之後,房子很快就租出去了,租金不差,就算扣掉給仲介的管理費、社區管理費和其他稅務費用,每年報酬率仍有六%至七%左右,「不但比放在台灣的定存高出好幾倍,也比我這幾年買的各種基金都賺得更多。」

去年年底,美國景氣數字轉好,房仲業者建議楊媽媽可考慮調高租金,「我的房客是單親媽媽,一人要養兩個孩子,我想就先別調漲了。」但即使沒有調漲租金,楊媽媽這筆投資的帳面獲利,可能也會加速攀高。跡象顯示,美國房市正在回溫當中,房價可望擺脫谷底,向上轉強。

在金融海嘯發生前二年的2006年,嘉信理財首席投資策略師莉安桑德曾經撰寫一篇名為『房市危機四伏』的報告,今年二月初,她在報告中則強調「美國房市或已觸底」。莉安桑德表示,美國史坦普五百指數中的建商類股,股價自2011年十月至今年二月間漲幅高達78%,由此,已能感受房市脫困的初步跡象。

此外,美國成屋銷售數字在2011年十二月時出現連續第三個月向上走揚,待售的成屋庫存數量降至2005年以來最低水準,也一定程度透露美國房地產市場確實有機會在今年走出新局。

台灣人對於美國房地產市場或許感到陌生,但從整體情況看來,「到美國當包租公」或許是值得認真考慮的理財規畫方向之一。美國房價後市展望正在轉趨樂觀,旺盛的租屋需求以及便宜的房價,能夠確保租金收益率遠高於台幣定存利率。

報酬誘人 一年租金報酬率可望破五%

「原因很簡單,金融海嘯之後,美國人財富大縮水,加上房貸申請困難,有能力買房的消費者大量減少,並且改以租屋的方式解決居住問題,在這種情況下,房價跌是必然現象。」說話的是 Michelle,台灣留學生,她在去年夏天赴美攻讀碩士學位,為了找一個適當的落腳之處,當時讓她傷透腦筋。

「剛到紐約曼哈頓找房子 時,我的預算是每個月一千美元,很快的,我就發現自己太天真了。」Michelle說,一千美元,約合台幣三萬元左右,在台灣或許可以租個相當寬敞的電梯 公寓;但在曼哈頓,一房一廳的租金價位至少要三千美元,如果公寓有管理員,一個月的房租更可能高到四千五百美元以上。

最後,她以每月一千四百美元的租金,找到一間小套房,「劣等區域,沒有電梯,是一間燈光昏暗的小套房。」她說,這間公寓的售價,恐怕最多只在一千萬元台幣上下,但每月租金就要超過四萬元台幣,一年下來,房東的租金報酬率應該超過五%以上。

Michelle曾經試圖說服在台灣的老爸「何不到美國當包租公?」在台北市區買一戶普通電梯大樓的成本,可在紐約買到精華地段「第五大道」上的公寓,但她的爸爸以「不懂英文,怕被騙」的理由,拒絕了Michelle的建議。

然而,如果受夠了這幾年投資市場的風風雨雨,只想圖個報酬率穩定而且不乏價格上漲機會的投資方向,那麼,美國房市的確是適當的選項之一。

事實上,根據楊媽媽的經驗,由於華人近年來已成為美國房地產的大戶,因此,華人仲介不少,「不必太擔心不懂英文的問題。」並且,當地房地產制度採實價登錄,透明度高,房仲的認證制度也極為成熟,「要說被騙,我認為機會可能比在台灣還小。」楊媽媽說。

文章來源:今周刊

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