2015年8月18日 星期二

強勢美元 投資海外房地產完蛋了

美國聯準會(Fed)今年確定升息,資金大量湧入美國,美元持續走強,成為資金最好的避風港,最近大多數國家貨幣大幅貶值,尤其是東南亞國家貨幣跌幅更嚴重。主要原因不是東南亞基本經濟體質不好,而是美國經濟復甦強勁,製造業在東南亞以及大陸持續回流至美國,從紡織、科技代工、汽車製造,在美國經濟體轉強及聯準會預告升息下,美元升值導致其他國家大幅貶值。




過去幾年,台灣房市慘淡,資金大多流至海外房地產,但受到貨幣大幅貶值的影響,到海外投資不動產的民眾,租金及資本利得恐怕都會被匯率吃掉,投資報酬率可能比投資台灣還慘。

這幾年,國人熱衷投資的海外房地產,包括日本、泰國、柬埔寨、馬來西亞,這些國家貶值的幅度相當驚人,以日本來說,如果是在三、四年前進場,當時70幾日圓兌一美元,現在已經貶到124日圓兌一美元,不僅把所有利潤吃掉以後還得倒賠許多。

過去某家專門做日本房地產的仲介,都會趁貶值時說服買家,現在買更便宜,但貨幣貶值後還可能繼續貶值,是許多房仲不曾考慮的因素,過去日圓從70到90、100、110時,每個階段都告訴投資者,現在已經是最便宜了,但到目前卻跌至124,光匯率就貶值六成左右,真的是損失慘重。除了日本,其他國家也好不到哪去,馬來西亞令吉貶到17年新低、泰銖甚至一度貶到八年最低。

過去幾年,投資海外房地產,除了美國匯率獨強,經濟及房市也從谷底反彈,其他國家目前光是匯率就已經讓投資者損失慘重,在後QE的時代,不能只考慮單一國家消息面的訊息,例如東協國家最大亮點就是泛亞高鐵,但投資海外還有很多經濟面向必須考慮,國家、政治、政策、經濟、匯率等等,儘管中國已經超越日本成為世界第二大經濟體,但美國仍然是全球經濟主要的動力引擎。
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