2014年1月6日 星期一

《我在房市賺一億》讀後心得分享



     一、搞懂觀念,再來買/賣屋
1.       在資金有限下,買屋就選C級地段A級商圈。以台灣地區來看,台北市A級,新北市B級,其他為C級。以桃園來看,北桃藝文特區、南桃海華特區就是C級地段的A級商圈
2.       快速致富,要賺的是資本利得(價差),不是現金流。建商、投資客都靠資本利得來快速賺錢。你一定會問:萬一房子賣不掉呢?「只要懂得選房、賣房技巧,房子很快就賣的掉」。
3.       不要買房來改套房(除了裝潢費用還有時間成本),空屋(周轉率快)賣出利潤高。
4.       房地產是一種景氣循環,要懂得在反轉點購買,就能降低風險。投資時要衡量風險與利潤,在本錢沒有很粗時,風險比利潤還來的重要。

      二、買房區域總檢查,從畫地圖開始
1.       要用走的,仔細逛,並且親手畫區域的圖。
2.       華廈C/P值最高。大家都想買的房子才容易轉手出去,但就不易買到低價,此時不搶高並看房產K線決定要不要買入。
3.       社區好壞看的出來(售板多不好、外牆、地下停車場、樓梯間、電梯公告看板、管理費繳交情形以及住戶的品質)
4.       格局方正買方多、對外窗超重要、雨天後兩天注意窗戶牆壁滲漏水、小心裝潢掩飾房子本身的缺點、牆壁磁磚的線與地板磚的線有對到、排水好。
5.       預售屋這樣買最划算:第一期、A級地段、後面陸續有多期及多家建商。
6.       15樓以上,在910樓會設中繼水箱,久了可能造成漏水,避免買有中繼水箱的8~10樓,另外二樓管線多可能引起地板滲水。
7.       建商最後幾間餘屋一次吃下,價格會更好談,適用於小建商。有些預售屋建商可以幫忙賣。
      三、出價
1.       從四大房仲與從銀行估價。
2.       從謄本算出底價,再來看房子。注意登記日期(自住客或投資客)和債權(通常為銀行,若有人名較為複雜)
3.       樓層不同,價錢也不一,人們對於不喜歡有問題不想處理的東西都會賤賣(像漏水) ,若屋主透露與金錢有關的縫隙,都要特別留意,像子女購屋、創業、留學。
4.       殺價(格局不佳等、廁所是否漏水、水龍頭的水質等等) 房子賣越久越好殺價,加價從總價加起,殺價從每坪價殺起,靠實價登錄殺價,缺錢的人最好殺價
      四、讓你賣的房子成為搶手貨
1.       有整理(油漆米白色+換燈氣氛大加分+裝窗簾黃色系)會比沒整理賣多個幾十萬。
      五、讓銀行仲介站在你這邊
1.       買房子找加盟體系(因底薪少,成交壓力大,願意為買家努力看看) 賣房子找直營體系房仲(廣告資源多,曝光高)
2.       買了房子沒多久又要賣可簽約時寫借屋裝修合約書
3.       與資深仲介交朋友(發現好房子、缺錢的、幫你議價),付服務費要乾脆,簽完約直接付一半,與包紅包。
4.       無論如何,不要受房仲話術影響(買來是要賺錢) ,仲介說的底價一般和屋主底價不一樣。
5.       銀行行員最瞭解哪位屋主快繳不起貸款及缺錢的,未來半年可能向銀行辦理貸款時,最好在半年前放定存300萬。
      六、房產K線教你看到啟動點
1.       建商老闆是最瞭解景氣的好壞,推案前須徵收土地、整地、疏通相關人員、到動工蓋房,賺一筆需要撐很久再規劃,所以建商會在景氣回春時先買自己公司股票,當八大建商股票皆止跌反漲時,是買入房地產的好時機,如20093月底。
2.       股票的反應要比房地產實質景氣反應要早,在盤整突破像上點買房子,是好時機。正常來說底部成交量小,底部即將結束而成交量增加時,表示知道內情在大量買進,後市看漲。此時用於預售屋更有槓桿效果。
3.       股票+預售屋雙買絕招:某建商盤整區被突破,且成交量大增,此時可看看建商在何處推案,進入購買,可以用一半資金買房,另一半資金買股票;如果盤整區被突破但是成交量沒上來,代表不是可靠內線買盤,這個推案就不要進場(P.216) ,房產景氣是循環的,時間拉長、機會會持續有的,切勿著急!